Kat İrtifakı ve Kat Mülkiyeti

Gayrimenkul almak ve mülk edinmek hemen herkesin isteğidir. Kat irtifakı ve kat mülkiyeti kavramları da bu sürecin gerektirdiği prosedürlerin bir parçasıdır. Satın alım yapmadan önce prosedürlere hakim olmak, karşılaşılabilecek olumsuz durumların önüne geçmeye yardımcı olur.

Kat İrtifakı Nedir? Bilmeniz Gerekenler

Tanımı “arsa üzerinde başlanacak ya da yapım aşamasında olan inşaat üzerinde hak sahiplerinin paylarını gösteren resmi belge”dir denebilir. Kat irtifakı biçimsel olarak bir tapu çeşididir. Örnek vermek gerekirse; onaylanmış ve yapımına başlanmış bir binadan daire satın alım işlemi gerçekleşeceğini düşünelim. Bu durumda alıcıya daire tapusu verilmiyor, arsa üzerinde pay veriliyor. Verilen pay, daire doğrultusunda gerçekleşiyor. İrtifak tapusu, inşaata yeni başlanmış birçok yerleşim projelerinde kullanılan bir tapudur.

Kat irtifakı, Tapu ve Kadastro Müdürlüğü’nden alınan belgeyle kurulabilir. Bu belge ile hukuki olarak bağlanabilirliğe ulaşılır ve projede söz sahibi olunur.  İrtifak tapusu almak için istenenler:

• Yönetim planı
• Vaziyet planı
• Liste
• Nüfus Cüzdanı
• Tapu senedi
• Dilekçe

Konu hakkında çok bilgi sahibi olmayan kişilerin, alım-satım işlemlerinde ‘kat irtifakı tapusu’ ibaresine dikkat etmeleri önemlidir. Birçok risk barındırabilir bu sebeple kontrol gerektirir.

Kat Mülkiyeti Nedir?

Kat mülkiyeti nedir sorusunun cevabını net bir şekilde anlayabilmek için iskan belgesini öğrenmek gereklidir. Kat mülkiyeti alabilmek için iskan belgesi almak şarttır.

İskan: inşaatın eksiksiz bitirilmesinin ardından, binanın yürütmeliklerdeki standartlara uygunluğunu onaylayan ‘yapı kullanım izin belgesi’dir.

Belediye İmar Müdürlüğü’ne başvurularak alınır. Bu belgenin alınması, yapının çizime uygun bir şekilde inşa edip edilmediğini belirtir. Projeye ve çizime uygun olarak inşa edilmemiş binalar iskan alamaz. İskan alınmayan durumlarda irtifakı dahi olsa kat mülkiyeti alınamayabilir. Aynı zamanda iskan belgesi alınmayan binalarda doğalgaz, elektrik, su gibi abonelikler açılmaz.

Kısaca kat mülkiyetini; inşası bitirilmiş bir binada kişiye ait olan gayrimenkulün resmi bir belgeye ile belirtilmesi olarak açıklayabiliriz. İskanın alınmasının ardından kat irtifakı, kat mülkiyetine mutlaka çevrilmelidir. Tamamlanan projeler için kat mülkiyeti almak zorunluluktur.

Kat İrtifakı ve Kat Mülkiyeti Farkları Nelerdir?

Kat mülkiyeti ve irtifakı, mülkiyet hakkını belirten tapu belgeleridir. Farkları ise oldukça açık ve nettir. Zaman zaman birbirine karıştırılan bu kavramların farkları ise:

• İrtifakın verilmesi, projenin onaylanması anlamına gelmektedir. Kat mülkiyeti ise alınmış olan dükkan veyahut dairenin projesine sadık kalınarak inşa edildiğini bildirir. Bu sebeple kat mülkiyetinin olmaması durumunda, güvenlik açısından sorun yaratabilecek durumların yaşanma olasılığı vardır.
• Kat mülkiyeti ve irtifakı, tapu olmalarına karşın hak sahibine verilen mülkiyet hakkı farklılık gösterir. İrtifakta tapu ‘arsa’ cinsinden belirtilir. Bu sebeple sahip olunacak gayrimenkul, arsa üzerinden bölge olarak pay biçilir. Mülkiyete geçiş sağlandığında tapunun ‘bina’ cinsinden güncellemesi sağlanır. Çevrim işlemi, müteahhitler tarafından gerçekleşir.

İrtifaklı Daire Alınır Mı?

İrtifakı bulunan dairenin risk analizi etraflıca yapılmış ve sorun teşkil etmiyorsa alınmasında bir sakınca yoktur. Fakat irtifaklı daire alımının riskleri bilinmeli ve gayrimenkul danışmanı ile kontroller yapılmalıdır.

Bilinmesi ve dikkat edilmesi gerekenler şu şekildedir:

• İrtifaklı tapuların satın alınmasının ardından müteahhtin, mülkü belediyeye verilen biçimde tamamlamış olabilir. Daireyi satın alan kişinin, binanın ileriki süreçlerde belediyeye bağlı olarak bir yıkım kararı yaşayıp yaşamayacağını net biçimde öğrenmesi gerekir.
• Tüm bankalar, irtifaklı daireler için kredi çekim işlemlerinde iskan gerekliliğini bildirmiştir. Daireler, çizime sadık kalınarak inşa edilmiş olsa dahi iskanı olmayan bir konut alımı yapmak risk barındırır.
• İrtifaklı binalar, çizime ve projeye uygun şekilde inşa edilmişse iskan, daha sonradan da alınabilmektedir.
• İskanı olmayan binalar risk taşır ve tapunun kanuni açıdan geçerli olup olmadığı sorgulanabilir.
• İşlemler esnasında süreç uzayabilir. Müteahhitin olmadığı durumlarda, kat malikleri tarafından para toplanmak durumunda kalınır ve süreç zorlaşabilir.
• İrtifaklı bir konut satın alınmak istenirse, muhakkak konunun uzmanı birinin danışmanlığı ile ilerlemek ve olası problemlerin önüne geçmek gerekir.

Kat İrtifakı Nasıl Sona Erer?

Kat irtifakı sonlandırmak için en iyi yöntem iskan alımının ardından kat mülkiyeti tapusu almaktır. Kat irtifakı sağlanan inşaatın, en geç 5 yıl içerisinde projeye uygun olarak tamamlanması gerekir. Müteahhitin, öngörülen süre içerisinde projeyi tamamlayamama durumunda kat irtifakı tapusu sahibi olan kişiler, Sulh Hukuk Mahkemesi’ne başvurabilir ve irtifakını isteyebilir.

Kat Mülkiyeti/ İrtifakı ve DASK

Dask; deprem, tsunami, yer kayması, infilak, yangın gibi doğal afetlerin direkt olarak sebep olduğu maddi kayıpları nakit olarak karşılar. Devlet tarafından kanuni düzenlemeler ile kabul edilmesi zorunlu olan bir sigorta türüdür.

Yapılan ödemeler, belirlenmiş olan limit doğrultusunda gerçekleşir. DASK, konut sahibi kişi için teminat sağlar.

• DASK, kat irtifakı sahipleri için de zorunlu kılınmış bir düzenlemedir. Afet Sigortaları Kanunu’nda;
• Tapuya kaydı olan ve özel mülkiyete dahil olan taşınmazlar üstüne mesken olarak inşa edilmiş binalar
• İrtifak tesis edilen binalar
• Tapuda cinsi belirlenmemiş binalar
• Tapu kütüğünde vasfı ‘arsa vb.’ olarak ifade edilen binalar
• Tapu tahsisi kooperatif evleri için de zorunlu kılınmıştır.

DASK ödemelerinde taksitli ya da peşin olarak ödeme imkanları sunulur. Aynı zamanda farklı indirimler ve zorunlu deprem sigortasını yapmayı kolaylaştırıcı unsurlar arasında yer almaktadır. DASK, evin teminatı açısından çok büyük rol oynar. Deprem esnasında ya da deprem sonrası dairede ve konutta oluşabilecek hasarlara karşı güvence oluşturarak. Her yıl yenilenmesi zorunludur.